③離婚による不動産売却
離婚で発生する住宅ローン問題
【離婚する時の住宅ローンの残債は…】
離婚時に住宅ローンが残っている不動産の財産分与についてですが
離婚にあたっては、住宅ローンが残っているご夫婦は、「住宅ローンの内容を変更したい」と考えるのが本音だと思います。
一般的には
夫の名義で住宅ローンを借りて妻が連帯保証人や連帯債務者なっていることが多いのですが、離婚する際に妻が連帯保証人や連帯債務者から外れたいと思ったとしても、なかなか出来ないのが現実です。
夫婦が離婚しても住宅ローンに関しては債務者である夫と連帯保証人である妻の双方が各々銀行と契約を交わしているので、離婚しようが金融機関にとっては関係なく、妻と金融機関との契約は生き続けているのです。
- 夫が住むにしても、妻が住むにしても、今までは二人で協力して返済してきた住宅ローンをどちらか一人が払っていくことは大変に厳しい…
- 妻が家をもらって、夫が住宅ローンを返済していく場合は、夫が途中で住宅ローンを滞納してしまう可能性もある…
別れた夫と住宅ローンのことで、話し合ったり、もめたりしたくない…
住宅ローンの残債のことを考えると、
どうするべきなのか悩んでしまい、頭の痛いところです
まずは状況把握をしっかりしましょう
- 不動産の名義と住宅ローンの内容
- 誰の名義で住宅ローンを借りているのか？
- 連帯保証人や連帯債務者は誰になっているのか？
- 住宅ローンはいくら残っているのか？
- 不動産の現時点での価値はどのくらいあるのか？
そのうえで
ローンの残高と売却価格を比較して、残債と売却価格どちらが高いかが最重要ポイントになります。
【アンダーローンの場合】
不動産を売ったお金で住宅ローンの残債に充てることがでるので問題なく不動産を売却できます。
それでも残ったお金はご夫婦で分割する財産分与が望ましいでしょう。
【オーバーローンの場合】
不動産を売却しても住宅ローンを返しきれない場合は不動産を売却することはできません。
この場合は、
- 住宅ローンの負担の確認
- 住宅ローンの名義をどうするのか？
- 妻側が家を出るのであれば、財産分与はどうするのか？
- 夫側が家を出るのであれば、住宅ローンの支払いはどうするのか？
場合によっては、離婚が成立したあとも
「きちんと住宅ローンが支払われているのか…」
「住宅ローンの滞納があったら支払い義務はどうなるのか…」
お互い新しい生活が始まっても不安や心配がいつも付きまとってきてしまいます。
良くある例として
妻が夫から養育費をもらう代わりとして住宅ローンを夫が払い続けるというケースがありますが夫にとっては、自分が住んでいない家のローンを支払い続けていくことが続かずに住宅ローンの返済が滞ってしまうことがあります。
この場合
保証人や債務者である妻がその債務を負わなくてはならなくなってしまい、放っておけば自己破産しか道はなくなってしまいます。
【オーバーローンでの離婚】
住宅ローンの契約の変更には、必ず金融機関の承諾が必要です
家を出ていく方の名義や住宅ローンが残っていることは大きな不安材料です。
離婚するから連帯保証人や連帯債務者からは外して欲しいと考えるのは当然ですが、金融機関は納得してくれません。
債務者を始め、連帯保証人、連帯債務者であれ、離婚するからといって名義を変更したり、保証人を外れることは認められません。
私の経験上
オーバーローンでの離婚は次の４つの方法からの選択になります。
①夫が住み続けて、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとする
住宅ローンを組んでいる金融機関において問題視されることはないでしょう
しかし
この場合には「財産分与」という課題が発生します。
不動産の時価からローン残高を差し引いた額が「財産分与」の対象になります。
ローン残高より不動産価値が高い場合は、その差額が財産分与の対象になるのですが
逆の場合
つまり、不動産時価よりもローン残高が多い場合は「負の財産」として財産分与の対象になってしまいます。
さらに、
家族で住むことを考え、
お子様の成長を夢見て購入した住宅のローンを
夫一人で維持していくのは大変に困難なことです、
第三者である専門家を間に立てて今後の人生設計をじっくり考慮した上で決定する必要があります。
②住宅ローンを妻の名義で借り換えをし、妻が住み続ける
①とは逆に住宅ローンを妻の名義に変更して、妻が住み続ける方法です。
この方法の場合妻が住宅ローンを新たに申し込まなくてはならないので妻の方にもそれなりの安定した収入が必要になって、新たな金融機関の審査を受けなくてはなりません。
担保に不動産があるのだから大丈夫だろうと軽く考えられる方も多いのですが
返済基準を満たす年収など非常に壁は高く中々まとまらないのが現状です。
新婚当時なら
お互いの夢があり、二人で協力して高い壁も乗り越えられるかもしれませんが
離婚となるとお互いのこれからの生活を考えるのがやっとで気持ち的にも辛い面があります。
この方法が実現した場合には「住宅借入金等特別控除」の対象にもなります。
③不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとして妻が住み続ける
多くの方が選ばれる最もポピュラーなケースです。
住宅ローンはそのままにする代わりに財産分与で夫に預貯金を多く分配するようにしたり養育費の払い出しを少なくするなどの調整をした上で住宅ローンや不動産名義は夫のままで妻が住み続けることです。
一見何の問題もない方法のように見えるのですが
見落としてしまいがちな大きなリスクがあることを忘れないでください。
◆的確な金融機関対策が必要です
住宅ローン契約者である夫が家を出ていくとなると、金融機関は「一括返済」求めてくる場合があります。
必ず専門家に相談した上で金融機関対策を行ってください。
場合によっては
専門家に金融機関交渉は任せたほうが確実です。
◆夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合
この場合、金融機関は抵当権の行使を実施して
最悪の場合は「差し押さえ～競売」そして自宅を手放す結果に陥ってしまいます。
妻が保証人の場合は
自宅を手放した上に差額の支払い義務が発生してしまいます。
◆離婚すると夫が住宅ローンを滞らせてしまう可能性が高くなります
自宅を手放した上に差額の支払い義務が発生してしまいます。
- 住宅ローン返済に加えて自分の住居の費用が必要になります。
- 生活費や食費においても掛かる費用も、
単純に夫婦生活を行っていた頃の１/２で済むわけではありません。
男性一人の生活だとその頃より必要になってしまう可能性の方が高いです。 - 再婚をした場合などは更に経済的負担は大きくなってしまいます。
新しい生活が始まっても常に住宅ローンの返済状況が気になってしまいます。
この形で離婚をするときは必ず「公正証書」の作成をお勧めします。
万が一
夫が住宅ローンの支払いを滞らせ、妻が立替払いをした場合などにその立替分を夫の財産や給与から強制執行できるようになります。
④不動産を売却し、売却益で住宅ローンの一部を返済する
離婚後の心配もない最もシンプルな方法です。
しかしオーバーローンの場合は
金融機関の抵当権があるために簡単に不動産を売りに出すことはできません。
それに抵当権の残ったままの不動産を購入してくれる方はほぼいません。
この場合は、
住宅ローンを組んだ金融機関と話し合い
返済されていない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。
これを「任意売却」というのですが
「任意売却」とは、
金融機関の同意を得た上で一般の不動産市場に売り出し不動産売却活動を行うことです。
しかし
ご夫婦で金融機関と話し合っても「はい了解しました」と頷いてはくれません。
必ず専門家に中に入ってもらい
金融機関との交渉を任せるようにしてください。
任意売却とは？
ただでさえ複雑な不動産売却と住宅ローンのことを
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